Betreiberpflichten ernst nehmen: Prüfcheck Heizung und Sanitär

Wartung und Instandhaltung von Heizungsanlagen und Sanitärobjekten sind Betreiberpflichten – und daher Sache von Eigentümer bzw. Vermieter. Aber Betreiber müssen nicht nur effektive Funktionalität sicherstellen, sondern sind auch verkehrssicherungspflichtig. Heißt: Wer etwas betreibt, das Dritte in Gefahr bringen kann, muss Schadensquellen absichern – nicht gegen jeden erdenklichen Schadensfall, aber vorhersehbare Gefahren, wie sie durch normale Benutzung eintreten können. Pflichten, die Sie auch einem Fachbetrieb übertragen können.

Heizung und Warmwasser: Energetisch optimierte Wärmebilanz

Wartung? Nach DIN 31051 eine Maßnahme, die den Sollzustand von „Technischen Mitteln eines Systems“ bewahrt. Die Heizungsanlagenverordnung verpflichtet Vermieter zur Wartung von Zentralheizungen und Brauchwasseranlagen mit einer Nennwärmeleistung von über 11 kW, inklusive Bedienung und Instandhaltung. Für Mehrfamilienhäuser oder Nichtwohngebäude ab einer Nennwärmeleistung von 50 kW ist diese wenigstens halbjährlich vorgeschrieben. Sinnvoll, weil wirtschaftlich: Denn regelmäßige Wartung und Instandhaltung von Heizungs-, Warmwasser- und Lüftungssystemen bremst Energie- und Reparaturkosten aus, bevor sie entstehen. Entsprechendes weist § 11 Abs. 3 EnEV aus: Systeme sind durch den Betreiber sachgerecht zu bedienen. Dies schließt ein, dass Komponenten, die über den Wirkungsgrad einer Anlage bestimmen, regelmäßig zu warten sind – laut Gesetz ist dazu „Fachkunde erforderlich“.

Heizungscheck: Leistung und Sicherheit prüfen

Ihre Heizungsanlage sorgt 365 Tage im Jahr zuverlässig für Wohlbefinden und Komfort? Damit dies so bleibt, prüft ein fachgerechter Heizungscheck u. a., ob

• Ihre Anlage wirtschaftlich arbeitet oder Geld verbrennt
• sich ungenutztes Energieeinsparpotenzial – von Kessel über Wärmeverteilung bis Heizkörperventil – aktivieren lässt
• Norm- und Herstellervorgaben passen

Dabei ist die Bewertung des Heizungssystems auf Ihre Anlage abgestimmt – und bildet die Grundlage für das Prüfprotokoll. Der Heizungscheck bewertet den Wärmeerzeuger, misst Abgas- und Oberflächenverluste. Er prüft Brennwertnutzung, Dimension des Heizkessels und Thermostatregelung. Außerdem betrachtet ein Prüfcheck Wärmeverteilung und Wärmeübergabe: Geht wertvolle Energie auf dem Weg vom Kessel zum Heizkörper verloren? Funktionieren Heizkörper, Thermostate und Raumtemperaturregler optimal? Ein Heizungscheck überprüft auch alle Zünd- und Sicherheitseinrichtungen sowie die Brennstoffleitung auf Dichtigkeit, reinigt den Brenner und tauscht Verschleißteile aus. Hält Ihre Kleinfeuerungsanlage die Abgasverlustgrenzwerte der Bundesemissionsschutzverordnung ein? Die Messung durch den Schornsteinfeger zeigt es. Alles in allem Maßnahmen, mit denen Sie als Vermieter Ihrer vertraglichen Verkehrssicherungspflicht nach § 536 BGB nachkommen, indem Sie Ihrem Mieter die Anlage in einem gefahrlosen Zustand überlassen. Wartungspflichten auf den Mieter übertragen? Ja, wenn Sie dies im Mietvertrag festlegen: Als jährlicher Kostenaufwand gelten fünf bis sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete als zumutbar.

Erdgas: Wie sicher sind Ihre Gasleitungen?

Wer Erdgas aus dem Versorgungsnetz entnimmt, ist laut § 13 zu Gasanlagen der Niederdruckanschlussverordnung verpflichtet, Betriebs- und Anlagensicherheit zu erhalten. Außerdem akzeptiert der Eigentümer einer Gasanlage mit dem Gasliefervertrag die vom Bundesminister für Wirtschaft erlassene AVBGasV (Bedingungen der Gasversorgung von Tarifkunden). Was zählt zur eigenen Gasinstallation? Alles hinter der Hauptabsperreinrichtung, denn sie definiert die Eigentumsgrenze zwischen Netzbetreiber und Hauseigentümer. Obwohl Erdgasversorgung wartungsarm ist, bleiben Haarrisse, Korrosionsschäden und brüchige Innenleitungen nicht aus. Mindestens alle zwölf Jahre ist die Dichtheitsprüfung durch ein – im Installateurverzeichnis des Netzbetreibers eingetragenes – Vertragsinstallationsunternehmen (VIU) durchzuführen und per Ergebnis- bzw. Prüfprotokoll zu belegen. Für den Betreiber eine wertvolle technische Expertise, nicht zuletzt als Nachweis für die Gebäudeversicherung!

Das Prüfprotokoll beantwortet Fragen wie:

• Sind eingekastete Leitungen vorschriftsmäßig belüftet?
• Gibt es Korrosionsschäden?
• Wirkt mechanische Belastung auf die Gasleitungen ?
• Klappen An- und Abführung von Verbrennungsluft und Abgasen vorschriftsmäßig?

Denn neben Verschleiß müssen Anlagen Verschmutzungen durch Verbrennungsluft, Aerosole, Stäube und Fette aushalten. Irgendwann ist der Betriebszustand des Brenners nicht mehr ideal – besser Flammenüberwachung im Gasgerät säubern oder auswechseln, bevor die Heizung ausfällt! Weshalb Hersteller jährliche Wartung empfehlen. Allerdings: Beeinträchtigungen sind für den Laien schwer zu erkennen. Vorsorge durch den Innungsfachbetrieb gibt Sicherheit, denn seine Gebrauchsfähigkeitsprüfung entdeckt Mängel rechtzeitig.

Trinkwasser: Qualität sichern

Über 120 Liter Trinkwasser entnimmt jeder Deutsche pro Tag – und hofft, gute Qualität zu erhalten. Doch diese steht und fällt mit dem Zustand von Leitungen und Entnahmestellen. Ohne regelmäßige Wartung der Trinkwasserinstallation riskieren Vermieter schwerwiegende rechtliche Konsequenzen. Denn die Verantwortung des Wasserversorgers endet an der Übergabestelle: Der Anschlussnehmer ist verpflichtet, seine Anlage (ab Hausanschluss) ordnungsgemäß zu unterhalten – auch bei Überlassung an Dritte. Vermieter müssen Verbrauchseinrichtungen so betreiben, dass Störungen anderer Kunden sowie Beeinträchtigungen der Trinkwasserqualität ausgeschlossen sind. Wer seine Betreiber- und Überwachungspflichten nach AVBWasserV verletzt, haftet. Bei Betrieb und Wartung sind die Technikregeln von DIN EN 806-5 für Trinkwasser-Installationen zu beachten. Wer dagegen verstößt, verletzt im Schadensfall seine Sorgfaltspflicht. Passen Inspektionsmaßnahmen und –zeiträume nicht, kann es zu einer Beweislastumkehr zu Ungunsten von Vermieter bzw. Wohnungsbaugesellschaft kommen.

Trinkwasserinstallation: Das leistet der Prüfcheck

Ein Prüfcheck durch den Fachbetrieb ermittelt zum Beispiel, ob:

• das System intakt, dicht und sauber ist
• noch Bleirohre existieren
• der Warmwasserbereiter zuviel Energie verbraucht
• kostbares Trinkwasser unbemerkt versickert u. v. m.

Wo der Gesetzgeber strenge Regeln zur Unbedenklichkeit des Trinkwassers aufgestellt hat, entlastet das abschließende Prüfprotokoll im Schadensfall.

Im Einzelnen umfasst fachgerechte Wartung:

• Wasserfilter und Druckminderer
• Druckerhöhungsanlagen
• Absperreinrichtungen und Rückflussverhinderer
• Rohrleitungssystem, Dosier- und Enthärtungsanlagen
• Warmwasserbereiter
• Zählereinrichtungen
• Entnahmearmaturen

Abwasser: Über den Abfluss hinaus denken

Sind Ihre Abwasserleistungen frei? Oder undicht? Sickert durch marode Rohrleitungen Abwasser in den Grund, zahlt der Hausbesitzer. Die Gründe für Leckagen reichen von Einsturz und Rissen bis zu eingewachsenem Wurzelwerk. Ein Entwässerungscheck, der Schäden und Mängel aufdeckt, verhindert teure Reparaturen rechtzeitig. Und weil Gebäudeversicherer ältere Rohre nur noch bei Vorlage eines – maximal fünf Jahre alten – Dichtheitsnachweises versichern, empfiehlt sich eine Kanaldichtheitsprüfung: Auch Gewerbebetriebe werden hier durch Gesetzgeber und Kommunen in die Pflicht genommen, was die Sanierung angeht. Wer neu baut, sollte sich den Dichtheitsnachweis direkt bei Bauabnahme aushändigen lassen (wichtig während der Gewährleistungsfrist).

Bei Wartungsbedarf sicher gehen

Regelmäßige Wartung und Instandhaltung bietet zahlreiche Vorteile: So erhält volle gesetzliche Gewährleistung oft nur, wer den in den Betriebsunterlagen des Herstellers verlangten Wartungsvertrag abschließt. Vermieter, die anerkannte Fachhandwerker – zum Beispiel von Handwerkerhaus Mainz – mit der Durchführung betrauen, sind auf der sicheren Seite: Systematisch, gründlich, und passgenau zur Immobilie, unterstützt Sie ein Check rund um Heizung und Sanitär dabei, Ihre umfassenden Betreiberpflichten zu erfüllen. Mehr noch: Jedes Prüfverfahren erhöht nicht nur die Sicherheit, sondern entdeckt wertvolles Einsparpotenzial.